이재명 정부가 고삐 풀린 부동산 시장을 잡기 위해 초강력 안정화 대책을 빼 들었다. 이번 대책의 골자는 서울 전역과 집값 상승세가 가파른 수도권 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 묶는 것이다. 사실상 부동산 규제의 '3종 세트'를 투기 수요가 몰리는 핵심 지역에 전방위적으로 적용해, 가격 급등의 풍선효과를 원천 차단하겠다는 강력한 의지를 드러냈다. 이들 규제지역 지정은 발표 다음 날인 16일부터 즉시 효력이 발생하며, 토지거래허가구역은 20일부터 내년 말까지 효력이 유지된다. 정부는 이번 조치로 투기 수요를 억제하고 시장을 안정시키는 한편, 국민의 주거 안정을 최우선 목표로 삼아 수요와 공급 양측면을 균형 있게 관리하겠다는 원칙을 재확인했다.

 

가장 강력한 수단은 대출의 돈줄을 전방위적으로 죄는 금융 규제다. 수도권 및 규제지역에 적용되던 6억 원의 주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 세분화하여 대폭 축소했다. 시가 15억 원 이하 주택은 현행 6억 원 한도를 유지하지만, 15억 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원을 초과하는 초고가 주택은 2억 원까지만 대출이 가능해진다. 이는 사실상 현금 부자가 아니면 고가 주택 시장에 진입하는 것을 막겠다는 강력한 신호로 해석된다. 또한, 1주택자가 규제지역 내에서 전세대출을 받을 경우 이자 상환액을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하고, 스트레스 DSR의 가산금리 하한을 3%로 상향 조정하는 등 꼼꼼한 규제망을 통해 가계부채의 뇌관을 관리하고 투기 목적의 대출 수요를 억제하겠다는 방침이다.

 

규제지역으로 지정되면 즉각적으로 강력한 제약이 뒤따른다. 특히 토지거래허가구역으로 묶이면 2년의 실거주 의무가 발생해 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 사실상 불가능해진다. 또한 이들 지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 대폭 하향 조정되며, 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 역시 40%로 낮아져 부동산을 활용한 자금 조달이 전반적으로 어려워진다. 1억 원을 초과하는 신용대출을 보유한 경우 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한되는 등, 사실상 모든 형태의 대출을 이용한 주택 구매의 문턱을 크게 높였다. 정부는 이러한 조치들이 투기적 수요를 차단하고 실수요자 위주로 시장을 재편하는 데 기여할 것으로 기대하고 있다.

 

정부는 금융 규제와 더불어 부동산 관련 불법 행위를 근절하기 위한 범정부적 총력 대응 체제도 가동한다. 국토부는 부동산 특별사법경찰을 도입하고, 국세청은 고가 아파트 취득 자금 출처를 전수 검증하며 '부동산 탈세 신고 센터'를 운영한다. 특히 '부모 찬스'를 이용한 편법 증여나 법인 자금 유출 등 불법적인 자산 증식 행위를 뿌리 뽑겠다는 각오다. 여기에 더해 국무총리 직속의 '부동산 불법 행위 감독기구'를 신설하여 상시 감독체계를 구축한다. 다만 이번 대책에서 보유세 강화 등 구체적인 세제 개편안은 제외되었으나, 정부는 연구용역과 TF 논의를 통해 중장기적으로 보유세와 거래세를 아우르는 세제 합리화 방안을 마련할 계획임을 시사하며 추가적인 규제 가능성도 열어두었다.